2024年８月【金利予測】：お知らせ一覧

2024年８月【金利予測】

・今月の住宅ローン金利の動向

〈サマリー〉
今月は一部銀行が変動金利を上げていますが、
7月31日に日銀が政策金利の追加利上げを発表した影響は
来月以降になると予想されます。

固定金利は
全体的に年0.05％前後の上昇となっています。

日銀の追加利上げに伴い
変動金利は今後上昇していく可能性が高いですが、

依然として変動・固定の金利差には
大きな開きがある状況です。

モゲチェックとしては、
借り過ぎないなどの金利上昇リスク対策を
しっかりと行う前提で、
引き続き変動金利の利用が有利と考えています。

・変動金利をおすすめする理由と将来予想

モゲチェックでは
固定金利よりも変動金利の利用をおすすめしています。

日銀がマイナス金利を解除した現在でも
変動金利をおすすめする理由は大きく２点です。

１．住宅ローンは最初の１０年を低金利で通過すべき
２．固定金利が有利になるには「6回以上の利上げ」が必要

それぞれ解説していきます。

①住宅ローンは最初の１０年を低金利で通過すべき

まず１つ目に、
住宅ローンは返済の初期、
特に最初の10年の利息負担が大きいことが挙げられます。

住宅ローンは通常「元利均等返済」方式で返済します。

これは元本が多く残っている返済初期ほど
利息返済の割合を高めることで
毎月の返済額を一定にし、
住宅ローン利用者が
返済しやすくするというものです。

裏返すと、
残高が多く残っている返済の初期ほど
より多くの利息を支払うことになり、
返済期間が35年の場合、
利息総額の半分近い金額を
最初の約10年で支払うことになります。

例えば
【元本が3,500万円、35年払い、金利が0.5％（元利均等返済）】
の場合、
毎月の返済額は90,856円です。

そのうち
初回の返済では利息が14,584円ですが、

ちょうど10年後にあたる120回目では
10,708円、
最終回ではなんと38円にまで減ります。

そして、
35年間で支払う利息総額が
316万円であるのに対し、
最初の10年間で支払う金利は
ほぼ半分（48％）の152万円です。

住宅ローンは
文字通りローンなので
利息をつけて返済することになりますが、

利用者からすれば支払う利息は
少ない方が良いでしょう。

となると、
より利息の総額を抑えるためには
最初10年に少しでも低金利のローンを使うことが肝心であり、
低金利が提供されている変動金利が
理にかなっていると言えます。

②固定が有利になるには6回以上の利上げが必要

以下は
2024年8月時点での変動金利・固定金利の相場です。
変動金利はネット銀行だと
約年0.4%、
固定金利はフラット35で約年1.9%です。

変動・固定の金利差は年1.5%ですので、
「変動金利が年1.5%以上上昇するのであれば固定金利を使う方が有利」
ということになります。

通常、
中央銀行による政策金利の引き上げは
0.25%ずつのため、
1.5%の金利差を埋めるには
6回の追加利上げが必要という計算になります（0.25%×6 = 1.50%）。　

このところの
「マイナス金利解除」と
「0.25%へ利上げ」というたった
2回の小幅な利上げで
賛否両論が噴出するほど、
一概に経済が強いとは言えないのが
日本の現状です。

バブル崩壊以来、
久々に本格的なインフレが到来している中、
拙速な追加利上げで
景気を冷やすような判断を
日銀が行うということは想定しづらく、

緩やかな利上げが続くことが予想されるものの、
賃金や消費といった景気動向を見ながら
慎重な政策運営が行われる可能性が高いとみられるでしょう。

固定が有利になる可能性を高く見積もるのは
早計だと考えています。

まとめ：
固定金利よりも変動金利が有利。
金利が上昇しなければ、
固定金利は約1,000万円以上損する可能性も

今後
固定金利が低下するとしても
変動金利の優位性は揺るがないと考えており、
1,000万円以上も多く返済して
金利上昇リスクをヘッジする理由は
乏しいとモゲチェックでは考えています。

迷った場合は、
借り過ぎない前提で、
まず変動金利を検討すると良いでしょう。

・自分の住宅ローンはどうすればいい？タイプ別対処法！

ここまでの金利見通しを踏まえ、
住宅ローンをすでに利用中の方、
これから住宅ローンを組む予定の方、
それぞれのタイプ別にアドバイスをまとめました。

ご自身の状況と照らし合わせて参考にしてください。

☆すでに住宅ローンを借りている方

①変動金利を利用中の場合
モゲチェックでは
変動金利の基準金利が上昇する可能性は
低いと予想しています。

引き続き変動金利をご利用いただくことをおすすめします。

ただし、
利用中の変動金利が0.8%以上の方は、
総返済額を大きく削減できる可能性があるので
住宅ローンの借り換えを検討してみてください。

②固定金利を利用中の場合
いま固定特約期間中であれば、
その期間中は適用金利が変わりません。

ただし、
これから固定特約期間が終了する予定の場合は、
固定金利を再選択すると
従来よりも高い金利が適用され、
返済額が上昇することが一般的です。

全期間固定金利を利用中の方は、
完済まで今と同じ金額での返済が続くことになりますが、
変動金利や固定特約型の方に比べて
割高に金利を支払っている方が多いです。

借り換えによって返済額を節約できる可能性が高いでしょう。

☆これから住宅ローンを組む予定の方

①変動金利の利用を検討している場合
変動金利は今後金利上昇する可能性があるものの、
大幅上昇の可能性は高くないと考えています。
引き続き変動金利の利用をオススメします。

ただしローンの借りすぎには注意が必要です。
借りすぎかどうかは借入額を年収で割った
「年収倍率」でチェックしてみましょう。

年収倍率は最大でも7倍以内、
できれば家計に余裕を持つためにも
5倍以内に収めると良いでしょう。

モゲチェックでは、
「住宅ローンを借りすぎない+変動金利で低金利の恩恵を受ける+資産運用」
を3点セットで考えることをオススメしています。

無理のない借り入れ額を変動金利で借りて、
固定金利を使うときと比べて
返済に余裕が出る分は
NISAやiDecoなどを活用し
資産形成に取り組むと良いでしょう。

②固定金利の利用を検討している場合
モゲチェックでは
今後固定金利が低下する可能性があると考えているものの
2022年以降の上昇によって
すでに固定金利はかなりの高水準となっています。
固定金利を使うことで
月々の返済額が高めになってしまう可能性もあるため、
住宅ローン固定金利ランキングにて
返済額や今月の金利水準を
チェックしてみてください。

また、
全期間固定よりは20年固定、
20年固定よりは10年固定など、
短めの固定期間の方が
金利水準が低くなるので、
何年の固定金利にするかも検討してみてください。

・参考：主な団信の種類と概要